Договор субаренды нежилого помещения: образец и особенности

Субаренда актуальна как для жилых, так и для нежилых помещений. Данный термин подразумевает повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого требуется согласие собственника помещения.

Понятие и особенности субаренды

Субаренда – это повторная сдача нежилого или жилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Субаренда возможна только с одобрения владельца недвижимости.

Обычно арендатор решает воспользоваться сделкой подобного рода после предварительного осуществления имущественной сделки по очень выгодной цене. Съемщик берет определенное помещение в аренду, для чего он должен заключить специальный договор, после чего принимается за поиски субарендатора. Стоимость сдачи для этой стороны (субарендатора) будет выше начальной цены, а разница станет прибылью для первого арендатора.

Особенности и сроки субаренды регулируются статьей №615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендная сделка подобного рода осуществляет только с согласия владельца недвижимости. Она может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьей стороны (субарендатора) без преждевременного без информирования собственника.

В соответствии с законом арендатор волен поступать с помещением одним из трех способов:

  • Сдавать нежилое помещение как частично, так и целиком. Для этого необходимо заключить специальный арендный договор;
  • Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование третьей стороне;
  • Передавать право аренды другой физической или юридической стороне (субарендатору), для чего требуется заключить новый договор.

У арендатора есть законное право сдачи всего помещения или его части. При этом для субарендатора необходимо выделить определенную площадь, установить сроки сдачи и размер платы. Практика подобного рода очень популярна и пользуется спросом. Субаренда не является редкостью для крупных помещений под аренду, территория которых полностью не используется.

Бизнес на основе субаренды считается прибыльным делом с минимальными вложениями. В отличие от полноценной аренды жилого помещения, субаренда нежилого строения подразумевает, что у человека уже есть квартира. Повторная сдача дает возможность иметь стабильный ежемесячный доход на пассивной основе.

На какую недвижимость распространяется субаренда?

Предмет договора субаренды – это определенный объект нежилой недвижимости. Это может быть офисное помещение, склад, киоск и прочие строения, не предусмотренные для жилья. При оформлении договора субарендатор обязательно должен позаботиться о том, чтобы максимально точно расписать характеристики рассматриваемого объекта: физический адрес, состояние и тип помещения, площадь, сроки платы, а также краткое описание. Описание зачастую добавляют в качестве приложения к основному арендному договору. Нередко составляют планы помещений, которые могут помочь избежать неточностей в документации.

Особенность заключения договора

Зачастую многие люди путают субаренду с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду, однако это убеждение ошибочно. Система уплаты налогов для этих двух сделок существенно различается. Посреднические услуги осуществляют специальные агентства недвижимости. В таком случае заключается свое соглашение об аренде с собственником, а само агентство реализует предоставление помещения. Для этой цели применяются предусмотренные для сдачи недвижимости налоговые коды — ОКВЭД 70.31 и 68.31.

Субаренду регулируют иные налоговые коды — это код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Это значит, что в случае сдачи своего нежилого помещения в субаренду любое физическое лицо обязуется выплатить государственную налоговую пошлину в размере 13%. Плюс ко всему, в налоговую службу каждый год, строго до конца апреля, необходимо сдавать информацию по форме 3-НДФЛ.

Для юридического лица прибыль от субаренды облагается налогом в размере 6% по УСН, то есть упрощенной системе налогообложения. В данном случае учитывается статус предпринимателя, поэтому может назначаться и другая страховая плата.

Если противное не предусмотрено законом, то правила основного арендного договора также распространяются на соглашение о субаренде. По умолчанию ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Форма договора

Заключить договор с субарендатором необходимо на тех же самых условиях, на которых функционирует договор основной аренды. Срок действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия главного договора. Когда продолжительность действия документа превышает год, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Соглашение о субаренде составляется в письменной или печатной форме. Заключить договор должны обе стороны сделки, поставив свои подписи с расшифровкой. Сначала соглашение может быть предварительным, а когда все вопросы будут урегулированы, можно составить финальный вариант документа.

Стороны субарендного соглашения:

  • Владелец-арендодатель, который является главным участником основного договора аренды;
  • Арендатор, который является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основной стороной (арендодателем);
  • Субарендатор, который является третьей стороной соглашения.

Получив разрешение владельца помещения, субарендодатель в поисках собственной выгоды может передать недвижимость в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде. Субарендатор, который является третьей и последующей стороной соглашения, принимает в пользование уже арендованное помещение.

Информация, которая должна быть включена в договор субаренды:

  • Паспортные данные обеих сторон сделки;
  • Данные о территориальном местоположении помещения с указанием его точного физического адреса;
  • Информация о величине нежилого помещения;
  • Информацию о целевом назначении помещения;
  • Информация о сроке субаренды;
  • Данные о способе и сроках платы за субаренду.

В некоторых случаях к договору прикрепляется кадастровый паспорт, свидетельство и регистрации, а также акт приема и сдачи объекта.

Для государственной регистрации договора о субаренде потребуются следующие документы:

  • Подлинник договора субаренды, а также его нотариально заверенная копия;
  • Документ от собственника, в котором тот дает свое согласие второй стороне на субаренду;
  • Решение предприятий и юридических лиц, которые участвуют в сделке в том случае, когда это предусмотрено законом или уставом рассматриваемой организации;
  • Доверенность, которая дает право заключить соглашение уполномоченным представителем одной или нескольких сторон.

Стоит иметь в виду, что нотариально заверенные копии потребуются не только для договора аренды, но и для всех прочих документов. Для некоторых копий бумаг необходимы только подписи сторон. Подробности необходимо уточнять у сотрудников Росреестра на месте оформления.

Образец

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Недвижимость приобретается не только для использования по прямому назначению: проживания, организации производственного процесса или торговой точки. Зачастую владелец нацелен на извлечение прибыли. Тогда за некую плату имущество передается во временное владение другому лицу и оказывается в аренде.

Более того, гражданское законодательство допускает пересдачу уже арендованного помещения. Речь идет о субаренде с заключением договора между сторонами. Как это правильно сделать и какие моменты учесть, поговорим далее.

Особенности пересдачи помещения

По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.

  • Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
  • Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.

Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.

На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади. Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские. Тут все зависит от назначения помещений площадей.

Обратите внимание

Законодательство обязывает поставить в известность арендодателя о пересдаче недвижимости в субаренду. И самое главное – нужно получить письменное согласие собственника. Путем внесения соответствующего пункта в первоначальный договорили отдельным документом.

Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.

Использование арендованного имущества

  1. Запрещено использовать помещения для не указанных в договоре целей. Иногда этот момент может не уточняться соглашением дополнительно, что не является нарушением. Тогда во внимание принимают изначальное назначение недвижимого имущества.
  2. Арендодатель вправе проверять характер эксплуатации вверенного им объекта. Правда, злоупотреблять таким правом не получится. По закону проверки допускаются в присутствии субарендатора.
  3. Если обнаружено чрезмерно вольное распоряжение помещением, последует не только расторжение договора, но и полная компенсация ущерба (п. 3 ст. 615).
  4. Текущее содержание и обслуживание помещений возлагается на субарендатора. А вот самодеятельность с реконструкциями и перепланировками для него запрещена. При острой необходимости в глобальной перестройке планы нужно согласовать с собственником помещения. Заметьте: не арендатором.

Капитальный ремонт при всех типах аренды – прямая обязанность арендодателя. Сроки и объем определяют условия договора аренды. Если этот пункт не включен в соглашение, ремонт производится при необходимости в разумные сроки. О предстоящих работах пользователь съемных площадей уведомляется за месяц.

Субаренда: нюансы составления договора

Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.

Документ составляется в двух экземплярах. В результате у каждой из сторон должен оказаться оригинал такого соглашения. Требования к договору субаренды вытекают из норм ст. 615, 617,618:

  • срок поднайма не может выходить за рамки основной аренды;
  • правила субаренды подчинены условиям арендного соглашения и не должны ему противоречить;
  • расторжение арендного договора неминуемо влечет прекращение субарендных отношений. В этом случае стоит перезаключить аренду непосредственно с владельцем недвижимости;
  • если первичная аренда признается ничтожной, аналогичные правовые последствия наступают для субарендаторов вне зависимости от условий субаренды.

Особые случаи

  1. смена собственника имущества сохраняет в силе арендную «цепочку» и условия соглашения;
  2. в случае ухода из жизни арендатора все права переходят к законным наследникам на оставшееся время действия договора.

Второе правило не применимо, если основой арендования выступили особые качества ушедшего. Например, музыкант снимал помещение под студию звукозаписи или профессиональный фотограф организовал студию фотографии. После их смерти наследники, не обладающие специфическими навыками и способностями, скорее всего и сами откажутся нести бремя арендных платежей.

Существенные условия субаренды

Отсутствие установленной законом формы договора сложно назвать преимуществом. Споры с арендой коммерческой недвижимости случаются сплошь и рядом. Хорошо, если ситуацию удается разрешить «мирным» путем. Но если дело доходит до суда, исход определяется условиями сделки. Документально прописанными. Для суда имеет значение только договор субаренды нежилого помещения, образец которого включает:

  • данные участников соглашения;
  • сроки передачи имущества, целевое назначение;
  • детальное описание объекта:
    • тип помещения – здание, комната, складское или офисное помещение;
    • техническая характеристика – площадь, особенности планировки, оснащение;
    • юридический/фактический адрес расположения;
  • арендный платеж, включающий:
    • собственно оплату за пользование площадью;
    • коммунальные платежи (свет, вода, отопление и т. д.).
    • коммуникационные расходы (телефон, интернет-линия);
  • прочие платежи по усмотрению сторон;
  • реквизиты и подписи.

Информация о размере арендной ставки является существенным условием соглашения субаренды. Без этого сделка считается фактически не состоявшейся, а договор подлежит отмене.

Структура договора субаренды

Документ перенайма заключается с соблюдением общей схемы договоров аренды нежилых помещений:

  • название документа, номер соглашения при нескольких субарендаторах, дата заключения соглашения;
  • вводная часть – данные сторон сделки, запись о согласии основного арендатора на передачу помещения третьим лицам;
  • основная часть (таблица 1);
  • заключительные положения – регламентируются форс-мажорные ситуации, юридические лица указывают реквизиты организации;
  • подписи сторон.

Таблица 1.

Описание предмета сделки Субарендное нежилое помещение характеризуется в качестве отдельного объекта.

Принимающая сторона должна обратить внимание на наличие недостатков и настоять на включение таких данных в описание.

Условия аренды с четким определением прав и обязанностей участников субаренды Арендодатель обязуется –

  • передать имущество в пользование субарендатору на весь период действия договора;
  • предоставить свободный доступ второй стороны в нежилое помещение;
  • проинструктировать субарендатора об особенностях помещения, расположения коммуникаций, расположении эвакуационных выходов.

Принимающее лицо обязуется–

  • вносить платежи по принятому графику и порядку;
  • принять в пользование объект и затем сдать его в надлежащем состоянии;
  • обеспечить сохранность объекта;
  • использовать помещение по прямому назначению.
Регламент расчетных операций Определяется размер, структура и сроки арендной оплаты. Нужно предусмотреть возможность и условия изменения платежей.
Ответственность по соглашению Устанавливаются меры воздействия при несоблюдении условий субаренды.
Расторжение и прекращение действия договора Рассматриваются ситуации аннулирования субаренды:

  • при нарушениях принятых правил;
  • в случае непреодолимых ситуаций.
Возможность изменения условий договора Если соглашением не предусмотрена корректировка правил субаренды, то изменить что-либо после регистрации арендного права можно только в суде.

По договоренности лиц можно предусмотреть дополнительные правила или вообще отойти от стандартной формы. Однако существенная информация непременно включается в условия.

Регистрируем договор

Напомним, госучет арендного имущества ведется для поднайма сроком от 12 месяцев. Процедура проводится по общему алгоритму. В подразделение Росреестра по месту расположения помещения направляется заявление с приложением:

  • договора субаренды (2 экз.);
  • правовые документы на объект: кадастровые выписки, паспорта, если выдавалось – свидетельство собственности;
  • учредительные документы для организаций, ИП или паспорт – для физ. лиц;
  • доверенность на представителей юридических лиц;
  • согласие владельца на субаренду (или арендный договор с разрешением перенайма).

Это стандарт. Иногда могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, разрешение от опеки, если объект принадлежит несовершеннолетним/недееспособным собственникам.

Передача помещения

Соглашение определяет границы прав и обязанностей сторон, продолжительность поднайма. Однако основанием передачи помещения считается акт приема/передачи дополненный следующими бумагами:

  • техплан помещения;
  • схему инженерно-коммуникационных сетей.

Без этого пакета документов субаренда не приобретает юридическую силу. Акт должен характеризовать фактическое состояние нежилого помещения перед началом его эксплуатации.

В правовом отношении субаренда недвижимости – сложная сделка с участием широкого круга лиц: арендодателя-собственника, арендатора и субарендаторов. Несмотря на всеобщую нелюбовь к «бумаготворчеству» только грамотно составленный договор с приложением полного пакета документов оградит стороны от недоразумений и судебных тяжб.