Определение и примеры кондоминиума в РФ

Существует множество форм владения собственностью, от самых простых до весьма редких и малоизвестных. Среди них — кондоминиум. Это форма владения, активно используемая за рубежом и не такая популярная в России. Однако все больше жителей многоквартирных домов предпочитают использовать именно ее. Далее вы узнаете, что такое кондоминиум и каковы его особенности.

Что такое кондоминиум: плюсы и минусы

Кондоминиум — это форма владения, при которой все входящие в нее квартиры МКД принадлежат каждому владельцу, но в то же время площадь, не предназначенная для жилья, выступает совместной собственностью всех жильцов.

В совместной собственности находятся лифты, холлы подъездов, лестничные площадки, технические этажи, дворовая территория — все то, что входит в определение общедомового имущества.

Важно! Все недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума, находится в собственности его жильцов.

Вопросы, касающиеся управления и распоряжения таким имуществом, решаются на общих собраниях жильцов через голосование.

Из достоинств следует отметить следующие:

  • высокая ответственность каждого жильца за содержание как личного, так и общественного имущества;
  • отсутствие налогообложения на коммунальные услуги, так как кондоминиум не считается коммерческой организацией;
  • право распоряжения общими денежными взносами жильцов — собственники сами решают, на какие статьи потратить имеющиеся деньги;
  • право контроля над расходами — собственники имеют полный отчет о потраченных деньгах;
  • право полного распоряжения имуществом — в отношении квартир собственники имеют право проводить любые сделки, в отношении общего имущества на собрании решаются вопросы о дополнительном извлечении прибыли из него (например, сдача площадей в аренду);
  • наиболее эффективная защита прав в суде, так как участвует все объединение, а не один человек;
  • малоимущие граждане имеют право оформить субсидии на оплату коммунальных услуг по льготному тарифу.

Что плохого в кондоминиуме? Недостатки выделяют такие:

  • сложность регистрации — процедура осуществляется через госорганы, а значит, требует большого количества документов и временных затрат;
  • содержание всего кондоминиума за счет собственников — текущий и капитальный ремонт, обслуживание коммуникаций и инфраструктуры часто очень дорогостоящие;
  • земельный налог — придомовая территория подлежит налогообложению (оплата вносится за счет жильцов).

Одним из способов борьбы с недостатками служит создание резервного фонда. Он представляет собой специальный счет, на который жильцы периодически вносят деньги небольшими суммами. Если возникает необходимость срочного ремонта или дорогостоящего приобретения, часть расходов покрывается за счет фонда. Это позволяет избежать больших единовременных трат.

Как создается

В Российской Федерации создание таких объединений осуществляется в три этапа:

  1. Подготовка документов. Группа активистов — обычно собственники квартир — проводит работу по сбору документации, подготавливает проект устава будущего кондоминиума. На этом этапе обсуждают предполагаемый состав управления.
  2. Собрание будущих собственников. Информирование о предстоящем собрании проводится заранее (минимум за две недели). На собрании утверждаются проект устава и состав управленцев.
  3. Регистрация. Активисты или выбранные управляющие осуществляют процедуру регистрации нового объединения в госорганах. Обычно процесс занимает около месяца. Важный нюанс этого этапа — открытие расчетного счета для поступления в будущем платежей за содержание жилья от собственников.

Особенности кондоминиума в России

В Российской Федерации отсутствует законодательный акт, определяющий понятие кондоминиума.

Аналогом данного вида владения в нашей стране является товарищество собственников жилья. Согласно ст. 136 ЖК РФ только в одной многоквартирной постройке может быть создано ТСЖ.

Создание ТСЖ возможно в случае проведения общего собрания жильцов, если большинство из них проголосует за его формирование. При этом автоматического включения всех жителей в состав ТСЖ не происходит. Эта процедура возможна только после составления заявления о вступлении в него. Также житель имеет право выйти из состава ТСЖ в любой момент.

Главным лицом, ведающим вопросами ТСЖ, выступает его председатель. Это выборная должность, вопрос о его утверждении или снятии решается на общем собрании жильцов. Председатель обеспечивает и контролирует выполнение положений, принятых на собрании, представляет интересы ТСЖ в различных органах, совершает сделки и подписывает документы от имени товарищества.

Российская действительность показала, что главный недостаток такой организации собственников — отсутствие обязанности у его членов по уплате взносов. Как показывает судебная практика, методов воздействия на неплательщиков практически не существует. Даже если исключить их из состава ТСЖ — они все равно останутся жителями дома.

Заключение

Кондоминиум — современная форма управления многоквартирными домами и целыми комплексами недвижимости. Это очень выгодный вариант правления, так как все деньги собственников находятся в их ведении и под их контролем. Россия все более активно начинает использовать кондоминиум, создавая ТСЖ.

Однако для их эффективной работы не хватает четкого правового регулирования некоторых вопросов. Поэтому решение о создании ТСЖ подкрепляют тщательным анализом всех достоинств и недостатков данной формы собственности.

О совместном управлении одной и той же территорией несколькими государствами см. Кондоминиум (международное право)

Кондоми́ниум (лат. con «вместе» + dominium «владение») — совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом, но также и другим недвижимым имуществом. Понятие «кондоминиум» получило большое распространение в ряде государств.

Различные формы объединений собственников недвижимости[править | править код]

Различные формы кондоминиумов являются объединениями собственников жилья — некоммерческими потребительскими организациями, объединяющими собственников объектов недвижимого имущества или членов, которые создаются с целью управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирного дома.

Жилищная кооперация имеет различные исторические и юридические формы[1]:

  • временные и постоянные сообщества (Terminating Societies и Permanent societies, building and loan associations) в Великобритании в XIX веке;
  • строительные союзы в Германии;
  • города-сады в дореволюционной России;
  • жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ) в период НЭПа и после него до 2019 года. В полном смысле не могут считаться кондоминиумами, поскольку управляемая ими недвижимость не была в собственности ЖАКТов, а лишь арендовалась у государства[2];
  • жилищные кооперативы (ЖК);
  • молодёжные жилые комплексы (МЖК) в СССР в 1970—1990 годы;
  • территориальные сообщества жителей (англ. Planning Unit Developments — PUD), кондоминиумы (англ. condominium association), кооперативы (англ. cooperatives) в США и Канаде;
  • синдикаты во Франции;
  • квартирные акционерные общества в Финляндии;
  • объединения совладельцев многоквартирных домов, ОСМД (укр. об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, ОСББ) на Украине;
  • товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России и в Белоруссии;
  • кооперативы собственников квартир (КСК) и кондоминиумы (КДМ) в Казахстане.

Законодательство России[править | править код]

В зарубежной правовой практике термином «кондоминиум» обозначаются специфические правоотношения, возникающие при совместном владении. В частности эти правоотношения устанавливаются между собственниками квартир в многоквартирных домах или между собственниками нескольких, в том числе и односемейных, домов, расположенных на едином земельном участке. В России применение этого термина получило особую практику — им обозначали не правоотношения, а сперва участников этих правоотношений, затем — их объект.

Впервые понятие кондоминиума было введено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1 от 24 декабря 2019 года: «Кондоминиум — товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования». Здесь этим термином обозначается специфический субъект права на недвижимое имущество — товарищество собственников жилья.

Далее ещё одно определение этому понятию появилось в указе Президента РФ «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» № 2275 от 23 декабря 1993 года: «Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее именуются — домовладельцы), в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и/или нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение». И здесь этим термином обозначается субъект права на недвижимое имущество — товарищество собственников жилья.

В указе Президента РФ «О новом этапе реализации государственной целевой программы „Жилище“» № 431 от 29 марта 1996 года о кондоминиуме говорится уже не как о субъекте права, а как об объекте — многоквартирный дом или группа домов.

Современное понятие кондоминиума было введено Федеральным законом № 72-ФЗ от 15 июня 2019 года. Оно означало совокупность земельного участка, помещений (включая жилые, нежилые и помещения общего пользования), ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома или нескольких односемейных домов. После вступления в силу нового Жилищного кодекса, с 1 марта 2019 года понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства (см. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2019 года). Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является многоквартирный дом, при этом форм управления этим многоквартирным домом (включая земельный участок под ним) предусмотрено несколько. Из них наиболее близко общему понятию кондоминиума Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Управление домом[править | править код]

Жилищный кодекс (ст. 161) предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,
  • управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или заключение договоров на управление им,
  • управление управляющей компанией.

Способ управления должен выбираться на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники помещений в многоквартирных домах должны были до 1 января 2019 года выбрать способ управления их домами. В конце 2019 года руководитель управления Федеральной антимонопольной службы России по Москве Владимир Ефимов сообщил о фальсификации около 95 процентов общих собраний жильцов по выбору компаний для управления многоквартирными домами: вместо всех собственников договор на управление домом подписывался одним или двумя жильцами[3].

Северная Америка[править | править код]

Исторический особняк в

Чикаго

, переделанный в элитный кондоминиум

В США и Канаде многоэтажные кондоминиумы возводятся в крупных городах для решения проблемы дефицита земельных участков и обеспечения населения жильём. Другой тип кондоминиумов возводится также в курортных зонах юга страны (Мексиканский залив, Флорида) и вдоль океанического побережья (Нью-Йорк, Калифорния). Квартиры в кондоминиумах покупают частные лица в середине и ближе к концу своего карьерного пути как метод инвестирования накопленного частного капитала (сравните похожий метод вложения денег в Москве и других крупных городах РФ и стран СНГ). При этом хозяин обычно приезжает в свою квартиру на 1-2 недели в год на отпуск у моря, а остальное время квартира сдаётся в аренду туристам/студентам и так далее. После выхода на пенсию хозяева обычно сами переезжают в кондоминиум, так как он требует меньших затрат, чем частный дом.

В 2019 году в Майами появился первый в мире кондоминиум для автомобилей — «Auto House».

См. также[править | править код]

Примечания[править | править код]