Как продать комнату в коммунальной квартире или общежитии

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 17.06.2019 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации:
«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют
преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским
кодексом Российской Федерации.»

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору? Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.
И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!
Оцените эти риски.

Полезно знать:
Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после
размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?
Закон не обязывает это делать!
К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.
Усложнять ни к чему!
Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.
Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.
Подробнее прочтите в статье:
Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка недвижимости – это отличный способ капиталовложения. Когда средства не позволяют приобрести отдельную жилплощадь, можно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии.

Чтобы выгодно вложить средства, нужно знать о некоторых нюансах, рисках и подводных камнях таких сделок.

Что важно знать при покупке в коммунальной квартире или общежитии?

Процедура покупки комнаты более сложная по сравнению с покупкой квартиры и имеет принципиальное отличие – необходимость отказов от приоритетного права покупки от соседей.

Имеются в виду только соседи, являющиеся собственниками других комнат.

В случае, если право первоочередной покупки было нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение 3 месяцев со дня регистрации.

Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Отдельную сложность представляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находящиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риэлтору и юристу.

Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке – куплена не менее 3 лет назад (общий срок исковой давности).

Порядок действий

Пошаговая инструкция, как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии:

  1. Осмотр комнаты, знакомство с соседями.
  2. Проверка документов и их подлинности.
  3. Отказы соседей.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Регистрация сделки.
  6. Подписание акта приема-передачи, передача ключей.

Осмотр и знакомство с соседями

Что делать с долей в квартире и комнатой? С чего же начать, если вы хотите продать комнату в коммуналке или общежитии? Во время осмотра необходимо обратить внимание на состояние самой комнаты и мест общего пользования. Не лишним будет информация, когда происходила последняя замена коммуникаций и счетчиков, что из мебели или техники собственники планируют оставить.

Также необходимо уточнить количество соседей, реально проживающих в квартире, расспросить, нет ли среди них пьющих, агрессивных или невменяемых личностей.

Если комната покупается с целью последующей сдачи в аренду, следует узнать, не будут ли против другие хозяева.

Какие документы нужны?

У продавца на руках должен быть следующий список документов:

  • Оригинал паспорта собственника.
  • Оригинал правоустанавливающего документа на владение комнатой (свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, можно получить в МФЦ).
  • Оригинал документа, подтверждающего основание владения жилплощадью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены, документ о приватизации).
  • Оригинал кадастрового паспорта помещения (выдается собственнику в Росреестре при постановке жилья на кадастровый учет).
  • Оригинал технического плана объекта (выдается в БТИ).
  • Оригинал справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (берется в бухгалтерии ТСЖ или ЖЭК).
  • Оригинал справки по форме 7 и 9 (можно получить в паспортном столе по месту прописки). В справке 7 указаны характеристики занимаемой жилплощади, а в справке 9 – информация обо всех прописанных лицах. Справки на момент предъявления должны быть «не старше» двух недель.
  • Отказы соседей от приоритетного права покупки или уведомления о продаже комнаты (отказы оформляются у нотариуса, уведомления отправляются заказным письмом по почте). Подробнее про отказы совладельцев можно узнать в этом материале, а про нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире можно узнать тут.

Во время проверки документов необходимо сверить данные в паспорте владельца с данными в других документах. В случае, когда фамилия была изменена после заключения или расторжения брака, понадобится нотариально заверенная справка об этом.

Если собственник действует через доверенное лицо, у последнего должен быть нотариально заверенный документ.

Если недвижимость приобреталась в браке, то должно присутствовать нотариально оформленное согласие супруга на продажу (оформляется у нотариуса). Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то потребуется разрешение органов государственной опеки (оформляется там же).

Более детально о том, возможна ли продажа доли несовершеннолетнего и как её осуществить, можно узнать в этом материале.

Как проверить подлинность бумаг?

Если возникают сомнения в подлинности документов, предоставляемых продавцом, необходимо их проверить. За подтверждением паспортных данных следует обратиться в региональное отделение полиции. В случае подозрений на вменяемость собственника, следует запросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

А обращение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) позволит убедиться в том, что продавец действительно является собственником жилья. Достаточно заказать в этом учреждении соответствующую справку. Все документы из списка продавец обязан предоставить до сделки в оригинале. В случае отсутствия подлинника какого-либо из документов, подойдет заверенная копия (кроме паспорта и правоустанавливающих документов).

Какие документы потребуются от покупателя?

Если покупка производится за наличные, то достаточно наличия паспорта.

Для семейных граждан нужны паспорта всех членов семьи старше 14 лет, свидетельства о рождении детей и заключении брака.

В случае, когда покупатель привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии.

Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.

Отказы соседей

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, сособственники в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки.

То есть продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть 2 способа получения отказа от соседей:

  1. Разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи, а также порядок расчетов. Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу. При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом.
  2. Обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако, требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.
  • Скачать бланк извещения соседей о намерении продать комнату в коммунальной квартире
  • Скачать образец извещения о намерении продать комнату в коммунальной квартире

Заключение договора

Подписание договора купли-продажи комнаты происходит в присутствии нотариуса и подлежит обязательной госрегистрации. Документы оформляются в 3 экземплярах: для продавца, для покупателя и одна копия остается у нотариуса. В целом документ не отличается от аналогичного при покупке квартиры, однако в нем обязательно должен быть указан размер отчуждаемой доли и подтверждение факта отказа сособственников квартиры от преимущественного права покупки.

  • Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Регистрация сделки

После подписания договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать документы в Росреестре. Для этого в МФЦ подается комплект документов:

  • копия паспорта покупателя;
  • оригинал правоустанавливающего документа продавца;
  • оригинал договора купли-продажи (2 экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины.

По истечении 7 дней с момента подачи заявки, новый владелец недвижимости будет вызван для получения выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности.

Подписание акта и передача ключей

Заключительным этапом сделки с недвижимостью является подписание акта приема-передачи жилплощади и передача ключей новому владельцу.

Перед подписанием документа следует убедиться в соблюдении всех договоренностей и удостовериться в надлежащем состоянии комнаты.

Как продать неприватизированное жилье?

По правилам сделки купли и продажи, неприватизированную комнату в коммунальной квартире невозможно продать или купить. При согласии органов местного самоуправления такую жилплощадь можно лишь обменять на аналогичную. Для совершения финансовых операций с недвижимостью, необходимо оформить право собственности.

Как правильно продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире или общаге? Первое, с чего следует начать продажу квадратных метров в коммунальной квартире или общежитии- это обратиться портал Госуслуг следует заключить договор соцнайма. На его основании можно подать документы на приватизацию. Приватизации подлежит только жилплощадь, принадлежащая муниципалитету и имеющая статус «жилой». После получения правоустанавливающих документов, собственник имеет право совершать любые сделки с жильем.

Продажа в общежитии

Когда речь идет о продаже комнаты в общежитии, необходимо убедиться в том, что:

  • помещение сначала было собственностью государства;
  • комната была приватизирована на основании договора найма;
  • помещение имеет статус «жилой» и эксплуатируется по назначению.

Комната может продаваться как часть общедолевой собственности или как самостоятельное жилое пространство. В первом случае процедура купли-продажи будет такой же, как у комнаты в коммуналке. Во втором – это отдельный объект недвижимости находящийся в многоквартирном доме (бывшем общежитии). В этом случае отказы соседей не нужны.

В список документов для покупки комнаты в общежитии входит:

  • договор об оформлении комнаты в собственность (договор приватизации);
  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство или выписка из ЕГРН);
  • техническая документация (техпаспорт и кадастровый паспорт);
  • выписка из домовой книги и отказы соседей (если собственность долевая).

Участие нотариуса в сделке

С 2019 года все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, требуют обязательного заверения у нотариуса. Без этого Росреестр не зарегистрирует операцию.

Такое нововведение призвано исключить незаконные схемы при купле-продаже, дарении или мене жилья.

Риски и подводные камни

При покупке комнаты в коммуналке или общежитии необходимо знать о возможных «подводных камнях»:

  1. Невыделенные доли. Различают 2 вида собственности: долевая или совместная. В первом случае объектом продажи будет комната с определенной метражом (долей). Например, комната 15 кв.м. в четырехкомнатной квартире площадью 60 кв.м. будет иметь долю 15/60.

    Во втором случае границы долей между собственниками коммуналки не определены. Вы покупаете долю 15/60, но это может быть как целая комната, так ее часть или место общего пользования. Второй вариант выбирать не рекомендуется.

  2. «Темная» история комнаты. Нужно внимательно изучить количество собственников, кто прописан в комнате сейчас и ранее, на каком основании была куплена жилплощадь. Если жилье часто перепродавалось, в нем были прописаны люди, о судьбе которых неизвестно – это повод усомниться в чистоте будущей сделки.

    Чтобы избежать неприятных сюрпризов, достаточно заказать выписку из ЕГРН со списком всех прописанных. Не лишним будет получить справку о прошлых регистрациях в покупаемой комнате.

    Необходимо проверить, чтобы на момент продажи в комнате не числились лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или личности, пропавшие без вести. По возвращению такие лица имеют право оспорить сделку.

  3. Соседи. Некоторые жители квартиры могут быть против продажи и уклоняться от получения уведомления о продаже комнаты. В таком случае рекомендуется нотариально заверить факт отправки извещения и подождать отведенные законом 30 дней.
  4. Незаконные перепланировки. Бывает так, что в комната была разделена перегородкой, не учтенной в документации, и размер доли в реальности не совпадает с документальным. После покупки такую комнату будет сложно оформить.
  5. Наличие залогов и арестов на комнату. Комната может находиться под залогом банка или под судебным арестом. И тот и другой вариант осложняют проведение сделки и с ними лучше не связываться.
  6. Замена договора купли-продажи договором дарения. Владельцы комнат в общежитии иногда предлагают заменить договор купли-продажи на дарения. Связано это с невозможностью получить отказы соседей, ведь в общежитиях коридорного типа количество сособственников может доходить до 20 человек.

    Однако дарение подразумевает безвозмездную операцию и если будет установлен факт передачи денег, сделка может быть расторгнута.

Таким образом, процедура купли-продажи комнаты имеет свои особенности и «подводные камни», зная которые можно сэкономить время и деньги.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Основной нюанс здесь — права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.