Как выселить квартирантов с договором и без: советы юристов

Конфликты и всяческие разногласия в сфере сдачи недвижимости в аренду, к сожалению, являются довольно распространенным явлением. Обеим сторонам спорной ситуации обязательно нужно знать способы решения проблемы, чтобы при необходимости защитить собственные права.

Многие арендодатели хотели бы заранее знать, как выселить квартирантов из своей квартиры без проблем, не нарушая законодательства. А многих квартиросъемщиков интересует вопрос, как избежать неправомерного выселения.

Законы, защищающие собственника квартиры

Законодательство определяет, что арендный договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя, нанимателя и на основании решения госорганов. Потому существует несколько причин для выселения квартирантов:

  • применение жилого помещения для ведения коммерческой деятельности;
  • порча имущества в квартире нанимателем;
  • невыплата платы по аренде;
  • нарушение соседских интересов;
  • поднаем жилья иным лицам;
  • иные нарушения, касающиеся договоренностей с собственником.

Подобные нарушения могут служить вескими поводами для выселения квартирантов в соответствии с ГК РФ.

Порядок действий при аренде без договора

Особенности выселения квартиросъемщиков разные, в зависимости от условий, на которых они находятся на территории вашей жилой собственности. Существует две разновидности найма:

  • аренда без договора;
  • наём с заключением договора в письменной форме.

Вариант аренды жилой площади без договора зачастую применяется при заселении хороших знакомых и близких родственников. Однако нередко устным соглашением владельцы квартир и домов могут сдать собственность в аренду и вселить туда чужих людей, не думая, как выгнать квартирантов без договора.

При этом выселить из жилья недобросовестных квартиросъемщиков можно сразу же. Однако это возможно лишь в том случае, если арендаторы примут ваши требования и без каких-либо возражений покинут жилище. Однако в большинстве случаев у нанимателей нет никакого желания соглашаться на переезд, потому они начинают угрожать, что пожалуются в налоговую инстанцию.

И правда, если у них получится доказать оплату аренды и факты предоставления финансовых средств за наём, то владелец недвижимости может столкнуться с серьезными проблемами. Чтобы избежать неприятностей, нужно воспользоваться услугами профессионального юриста. Самостоятельно в этом случае можно сделать следующее:

  1. Придите в свое жилище и захватите с собой паспорт и документы на недвижимость.
  2. Позвоните в полицию и поведайте о том, что посторонние лица не желают покидать вашу квартиру.
  3. Если квартиросъемщики сменили замки, то вы имеете полное право вскрыть квартиру, позвонив в полицию и МЧС. При этом у вас на руках должен быть паспорт и все бумаги на собственность.

Полицейские выдворят недобросовестных жильцов-съемщиков на абсолютно законных основаниях, так как права квартиросъемщиков без договора минимальны.

При отсутствии составленного договора жильцов можно выгнать в любой сезон, даже если у них есть маленькие дети.

Съём квартиры по договору аренды

Нежелательно пользоваться мерами вроде замены замков в жилище или угроз. Они считаются неправомерными и могут создать вам дополнительные проблемы. Законодательство при этом будет не на вашей стороне. Квартирная аренда по письменному договору обеспечивает защиту и ваших прав, и прав арендатора. Поэтому при отказе добровольно выселиться из вашей квартиры, вы можете только обратиться в суд.

Именно эта инстанция, если существуют материальные доказательства, может расторгнуть арендный договор в официальном порядке. В этом случае может быть несколько вариантов дальнейшего развития событий.

В договоре могут быть отражены условия применения помещения для других целей, несвоевременное внесение платы по аренде, порчи собственности и т. д. Выдворение квартирантов на этих условиях предполагает предварительное вручение уведомления о полном расторжении арендного договора. При получении арендаторы должны подписаться на вашей копии документа.

Кроме того, вручать уведомление рекомендуется при наличии двух свидетелей, так как квартиранты могут выразить отказ в подписании. В этой ситуации вы должны зачитать текст уведомления вслух и попросить свидетелей, чтобы они расписались в соответствующих полях. С такой бумагой потом можно отправиться в суд.

Неоплата аренды

Несвоевременная или неполная оплата аренды — веский повод для расторжения арендного договора.

Чтобы подтвердить внесение денег по оплате за период, каждый отдельный платеж рекомендуется вносить в ведомость, сделанную своими руками.

При сдаче жилья постарайтесь оформить и собрать как можно больше бумаг. Их вы сможете использовать в суде.

Шумные квартиранты

Шумные жильцы могут доставить проблемы не только владельцу квартиры, но и соседям. Если они постоянно жалуются на непристойное поведение арендаторов, то договор может быть расторгнут из-за регулярного нарушения интересов и прав соседей. Это регламентируется ст. 687 Гражданского Кодекса.

Если ваши арендаторы систематически нарушают порядок, организовывают шумные посидели, то попросите граждан из соседних квартир составить заявление в правоохранительные органы. Участковый составит протокол, и у вас появится возможность потребовать, чтобы арендаторы немедленно покинули вашу собственность.

В этой ситуации можно даже обойтись без предварительного уведомления.

Порча собственности

Действия арендаторов, которые способствуют порче имущества, являются еще одним основанием для скорого выселения.

Но законодательство предоставляет арендаторам срок, чтобы помещение было восстановлено. Он варьируется от полугода до года. Выселение производится в той ситуации, если съемщиками не будут устранены нарушения.

Возможные препятствия

Есть ряд условий, которые не могут позволить быстро расторгнуть договор. Выселить квартирантов можно лишь предоставив им на время другое жилье. Других вариантов, как выселить арендатора из квартиры, практически не существует.

Владельцы жилой недвижимости, как правило, не очень охотно сдают квартиры семьям, где есть дети, потому что их выселение при нарушениях сопряжено с некоторыми препятствиями.

В том случае, если нет никакого письменного договора, то с их выселением не будет абсолютно никаких проблем. Сроки определяются исключительно собственником. Если же аренда производится на основании заключенного документа, то суд обязательно даст отсрочку арендаторами с детьми. Для того чтобы избежать проблем, срок отсрочки лучше предварительно отразить в арендном соглашении.

Расторжение по инициативе квартирантов

По сути, тут речь идет не о самом расторжении арендного договора, а о неожиданном бегстве съемщиков из вашей собственности. Как быть, если арендаторы пропали и не заплатили за услуги ЖКХ?

Выручить в этом случае может лишь документ, свидетельствующий об оплате проживания. Согласно законодательству, наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Если квартиросъемщики пропали, не заплатив за коммуналку, то можно на них подать в суд по месту их проживания. Их найдут даже без вашего участия.

Если же арендаторы что-то украли или испортили, то в исковое заявление необходимо включить сумму причиненного ущерба. Помимо этого, у вас есть полное право потребовать компенсации судебных издержек.

Действия через судебные органы

В том случае, если у вас не получается самостоятельно урегулировать разногласия с арендаторами, то лучше сразу подать на них судебный иск. Порядок действий при любых ситуациях будет одинаковым.

В составе искового заявления должна быть отражена следующая информация:

  • сведения о договоре;
  • информация об арендаторах;
  • описание оснований, по которым вы желаете расторгнуть соглашение;
  • требование о выселении.

А также рекомендуется включить в иск ссылки на законодательные положения. Размер госпошлины за подачу иска не превышает 200 рублей.

Однако у разбирательства в суде есть один значительный недостаток — ваша жилая собственность будет в распоряжении недобросовестных арендаторов на все это время. Выселение произойдет лишь по решению суда.

Многолетняя практика показывает, что судебные тяжбы по этому вопросу длятся от одного до трех месяцев.

Способы взыскать долг

В договоре обязательно должна быть указана сумма и порядок внесения платы по аренде. Это обязательное условие при заключении договора. Если подобного пункта в документе нет, то он не имеет никакой юридической силы и считается незаключенным.

Если же такой момент там указан, то можно смело обращаться в судебные органы, так как в законодательстве не прописано досудебное урегулирование подобного вопроса. Заранее нужно отослать арендаторам претензию в письменной форме, для рассмотрения которой им дается десять дней. Затем можно уже идти в суд.

При этом в претензии должны быть указаны все суммы и требования, доказательства, ссылки на законодательные нормы и все необходимые данные сторон.

Выселение недобросовестных квартирантов, у которых нет никакого желания добровольно съехать с вашей собственности, — это дело, требующее кропотливой подготовки нескольких документов. Если у вас недостаточно уверенности в своих силах или знаниях, то лучше воспользоваться услугами опытных юристов, которые знают, как выгнать жильцов из съемной квартиры.

Получить дополнительный доход можно, сдав в аренду жилье, но только в теории всё так просто. На практике стоит внимательно ознакомиться с плюсами и минусами договорного сотрудничества с будущими жильцами. Если в процессе аренды возник вопрос о том, как выселить квартирантов, то лучшим выходом является обращение за профессиональной помощью к юристам. Специалисты обстоятельно рассмотрят все обстоятельства дела и помогут с оформлением необходимых документов.

Правовое регулирование

Гражданский кодекс РФ в части статьи № 293 (последняя редакция от 01 января 2019 года) перечисляет пункты, при нарушении которых квартиранта можно выселить законным путем.

Жизненные обстоятельства собственника недвижимости могут измениться, вследствие чего принимается решение продать квадратные метры. Дополнительно возможна ситуация, когда хозяин нашел более выгодных арендаторов либо планирует сам проживать в этой квартире.

Теоретически владелец сдаваемого жилья имеет право попросить жильцов съехать в любое время. Разумеется, заблаговременно обговорив сроки и условия выезда.

Если добровольно вопрос решить не вышло, тогда стоит прибегнуть к помощи суда. В этом случае «желание» выселить людей необходимо будет подкрепить отягчающими обстоятельствами.

Например:

  • задержки с оплатой за аренду;
  • жалобы соседей на шум и аморальное поведение;
  • доведение состояния квартиры до уровня нежилой;
  • несогласованный и неузаконенный снос несущих конструкций, стен и прочее.

Статья № 687 от января 2019 года (актуальная редакция) говорит о правах не только арендодателя, но и нанимателя.

Глобально, с юридической точки зрения, есть всего три основания для расторжения условий сотрудничества:

  • желание владельца недвижимости;
  • арендаторы решили покинуть жилье самостоятельно;
  • судебная тяжба, при которой только постановление урегулирует спор между двумя сторонами.

Посмотрите видео: «Что делать, если квартиросъемщик не оплачивает жилье и не желает съезжать.»

Законные основания для выселения квартирантов

Как правило, в договорах по аренде помещений прописаны пункты, несоблюдение которых влечет расторжение деловых отношений в одностороннем порядке:

  1. Жилая площадь, переданная в пользование квартиросъемщику, используется не по назначению, т. е. в качестве склада, магазина, офиса и прочее.
  2. Сроки оплаты регулярно нарушаются.
  3. Вследствие ненадлежащего ухода за квартирой, она стала непригодной для проживания. Для того чтобы было с чем сравнить, при сдаче жилья в аренду надо заполнить акт о передачи жилой площади. В нем будут перечислены вещи в доме и их состояние.
  4. Нарушение элементарных санитарных норм.
  5. Угроза здоровью и жизни окружающих.
  6. В квартире была произведена перепланировка, не согласованная с собственником.
  7. Снос или перенос капитальных перекрытий.
  8. Развод.
  9. Долги перед кредитными организациями.
  10. Изначально вселение в помещение было без законных оснований.
  11. Подтверждение того, что выселяемый человек регулярно проживает по иному адресу.
  12. Подошел к концу контракт об аренде жилья.
  13. Продажа, дарение, завещание дома, т. е. по факту смена хозяина недвижимости.
  14. Для муниципальных объектов – долги за коммуналку.
  15. Заключение эксперта о невозможности использования площади, т. к. оно опасно для здоровья.

При обращении в судебные органы потребуются документы, которые подтвердят факт нарушения условий соглашения:

  • свидетельские показания соседей;
  • квитанции об оплате или выписка со счета;
  • результат независимого эксперта о состоянии жилой площади;
  • заключение сотрудника санитарно-эпидемиологической станции;
  • протокол осмотра помещения и фиксация нарушений у местного участкового.

Неуплата аренды

Безусловно, владелец жилья пожелает выселить квартирантов, которые не платят по договору. Для того чтобы были доказательства отсутствия обязательных взносов, стоит вести учетный лист за подписью двух сторон: оплатил, получил, дата.

Основания для расторжения договора найма жилого помещения

Если договор проведен официально через налоговую службу, то выдаются квитанции о перечислении взносов. Документы являются доказательством для суда. На практике ситуации с неоплатами решаются мирным путем.

Долги по счетам за коммунальные услуги

Выселить квартирантов, которые не платят по текущим счетам за коммуналку возможно. Для этого при формировании договора должен быть пункт о том, что оплата услуг коммунальных служб возлагается на квартиросъемщика.

Типовые соглашения содержат два варианта действий по этому пункту:

  1. Денежные средства на оплату счетов за предоставляемые коммунальные услуги передаются вместе с деньгами за аренду.
  2. Погашение квитанций от ресурсоснабжающих организаций производится хозяином самостоятельно, с дальнейшей передачей оплаченных фактур владельцу.
  3. Платежи за услуги, предоставляемые УК или ЖЭК осуществляет собственник из личных средств.

Если в контракте прописано, что коммунальные отчисления обеспечивает квартиросъемщик, то при игнорировании этого пункта договора будут последствия.

При сроке аренды менее 12 мес. серьезным нарушением условий соглашения является неуплата двух месяцев по счетам.

При долгосрочной аренде (более года) просрочка за квартиру 5 мес. допускается, а вот больше 6 месяцев становится основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Регулярные жалобы соседей на шум, хулиганство

Поводом для того, чтобы выселить жильцов из сдаваемой квартиры с договором могут послужить жалобы от соседей. Регулярность поступающих претензий имеет значение. Если контракта нет, то обычная беседа может решить проблему. Как вариант – профилактическая встреча с местным участковым.

При наличии договора придется обратиться за помощью к судебным органам. В этом случае доказательством послужат показания соседей.

При продаже квартиры

Продажа недвижимости предусматривает смену собственника жилья. Планируя сделку купли-продажи, хозяин комнат обязан поставить заранее в известность квартиросъемщиков.

В извещении указать, сроки, в рамках которых комнаты надо освободить. Дополнительно можно предложить нынешним жильцам пообщаться с будущим владельцем. После реализации объекта потребуется переоформления договора об аренде с новым хозяином.

Афера

Квартира сдана респектабельному гражданину, который «забыл дома свои документы». В последствие оказывается, что недвижимость пересдали еще несколько раз без присутствия хозяина. Если договоренности между аферистом и арендаторами были устные, то шансов на мирное урегулирование конфликта больше.

Если жулик успел оформить договор, пусть даже по подложным документам, то придется идти в суд и доказывать факт подделки бумаг на квартиру.

Выселение квартирантов при наличии договора

Выселение арендаторов-договорников должно быть мирным или через суд. В инстанцию потребуются документы, указывающие на веские причины.

За сколько нужно уведомить о выселении

содержит пункт, в котором указывается, в какой срок обе стороны обязаны уведомить о намерениях расторгнуть контракт. Как правило, этот период равен 30 дням.

Законом в части № 687 гражд. кодекса РФ прописано, что уведомить жильцов или арендодателей о расторжении договора следует за 90 дней, если другое не предусмотрено заключенным контрактом.

Выселение арендодателем без соблюдения пунктов договора

В ситуациях, когда арендодатель не имеет доказательств нарушения условий подписанного договора и без видимых причин желает выселить жильцов, квартиранты имеют право обратиться в суд для защиты своих интересов.

Срок действия договора об аренде подошел к концу

По окончании срока арендного контракта следует обсудить с жильцами дальнейшие обоюдные намерения. Возможно продление договора на новых условиях. Если пролонгация соглашения не планируется, то квартиросъемщики обязаны покинуть занимаемое помещение.

В противном случае они становятся людьми, незаконно проживающими в квартире/доме. Поэтому к ним может быть применимо наказание в виде выселения, возмещения нанесенного ущерба и покрытие судебных тяжб.

Досрочное выселение

При заключении договора, согласно статье № 687 Гражданского кодекса, в одностороннем порядке его разорвать может только арендатор. В такой ситуации нужно отправить уведомление хозяину о планируемом выселении в срок – за 3 месяца до предполагаемого события.

Договор сдачи недвижимости, в котором не прописана дата окончания, автоматом признается действительным на пять лет. На протяжении этого времени хозяин квартиры не имеет права вносить дополнения и изменять к условиям передачи жилья в аренду.

У всех граждан есть право преимущественного приоритета при найме квартиры на новый срок. Об этом сказано в гражданском кодексе статья №684.

В период не позднее, чем три месяца до окончания найма, собственником должно быть принято решение – продлевать аренду или нет. Результаты направляются в виде уведомления квартиросъемщикам.

Если сроки договора подошли к концу, а извещение не было получено, партнерские отношения автоматом пролонгируются на аналогичное время.

Когда период продления упущен, а жильцов выселить необходимо, можно попробовать договориться мирным путем, если не выйдет, то обращение в суд. Для инстанции следует подготовить законные основания для освобождения квартиры, более веские, чем желание собственника.

Арендатор вправе предложить исправить огрехи, на которые ссылается владелец жилья или указать на отсутствие другого объекта для проживания. Решение суда об освобождении квартиры может быть удовлетворено, но процедура выселения отсрочена до окончания срока действия договора.

Выселение жильцов из сдаваемой квартиры без договора

Довольно непредусмотрительно по отношению к обеим сторонам не фиксировать результаты устных договоренностей на бумаге. Проще говоря, не заключать соглашение.

Причина может крыться в меркантильности и нежелании платить налоги государству. Бюрократические моменты зачастую пугают пожилых граждан, т. к. владельцы опасаются, что могут поселить у себя в квартире людей, полагаясь на доброе слово.

Именно заключенное в письменном формате соглашение становится гарантом безопасности собственника.

Права и обязанности сторон без подписанного договора

Нет контракта – отсутствуют и обязательства. Ни одна из сторон не сможет выдвигать какие-либо требования, так как договоренность об аренде квартиры не зафиксирована. В судебных спорах будет «работать» слово против свидетельства на право собственности.

Квартиросъемщик может по договоренности проживать в доме, делать ремонт, платить коммунальные взносы, но законных полномочий на случай, если пойдет что-то не так,  у него нет.

Для того чтобы выселить жильцов из сдаваемой квартиры без договора, можно прибегнуть к разным путям:

  1. Замок на входной двери.
    Проводить процедуру следует в присутствие жильцов и понятых. При себе собственник должен иметь паспорт и документы, подтверждающие полномочия владения объектом.
    Если желание выселить квартиранта одностороннее, то последний вправе попытаться оспорить действия собственника через суд, например, заявив о пропаже личных вещей.
    Когда застать людей не представляется возможным, в помощь вызываются сотрудники правоохранительных органов
    . Вскрытие квартиры и замена замков производится в их присутствии.
  2. Участковый или сотрудник МВД.
    Официальное обращение в уполномоченное ведомство может решить вопрос о выселении, не прибегая к дополнительным разбирательствам.
  3. Судебные тяжбы.
    В случаях, когда контракт на аренду жилой площади отсутствует до суда дело доходит нечасто. Но при инициации разбирательство в высшей инстанции, потребуется сформировать иск-ходатайство о выселении, где перечисляют меры, предпринятых ранее.

Выселение жильцов с детьми и беременных женщин

Законодательно нет указаний на то, что выселить квартирантов из своей квартиры при наличии у них детей, не достигших совершеннолетия, нельзя. Аналогичная ситуация с женщинами, которые находятся в положении. Речь идет о лицах, которые арендуют жильё  без договора.

Решение по подобным ситуациям полностью на совести владельца недвижимости. Но с юридической точки зрения, семьи с детьми, беременные, это всего лишь гости. Если ситуация доходит до разбирательств, то судья может смягчить решение, основываясь на «уважительных обстоятельствах».

Можно ли выселить людей из квартиры, если на улице зима

Температурный режим на улице и сезон никак не влияют на процедуру выселения квартирантов, если нет договора аренды.

Может ли полиция выселить квартирантов

Обнаружив в своей квартире/доме людей, которые незаконно проживают там, следует вызвать наряд полиции.

По их приезду оформить заявление о том, что собственность, принадлежащая человеку по праву (указывается документ о владении данной недвижимостью), занята посторонними лицами. Сотрудники МВД, убедившись в правомерности претензий, имеют основания предложить «гостям» покинуть дом.

Если данные шаги не увенчаются успехом, следует обращаться в местные судебные органы. Дополнительно передаются бумаги, которые оформлялись  по приезду полиции.

Участковый составляет:

Выселение через арбитражный и третейский суд

Если сторонам не удалось прийти к обоюдному консенсусу, остается только обращение в суд.

Порядок действий

Пошаговая инструкция:

  1. Сбор документов, которые будут предоставлены в суд.
  2. Написание иска-заявления с перечислением прилагаемых бумаг и указания сути претензии.
  3. Непосредственно передача собранных материалов секретарю.
  4. Оплата государственной пошлины.


  5. Посещение заседаний.
  6. Получение решения суда, которое вступает в силу через 10 дней.
  7. Приведение в действие постановления с помощью исполнительных органов и сотрудников полиции.

На момент освобождения квартиры следует заполнить бланк:

В котором описывается имущество, оставляемое в квартире и его состояние.

Иск о выселении квартирантов

При обращении в судебную инстанцию необходимо заполнить иск-ходатайство о выселении жильцов.

Документы

До начала разбирательств судебному секретарю следует передать документы по списку:

  • правоустанавливающие бумаги о квартире/доме;
  • контракт о найме жилья в аренду;
  • выписка из бухгалтерии УК о составе семьи;
  • корешок о вручении бланка-уведомления ответчикам;
  • протокол прихода участкового полицейского;
  • бумаги общения с жильцами, проживающими в непосредственной близости;
  • экспертные выводы о состоянии недвижимости;
  • доказательства отсутствия арендной платы или коммунальных взносов, если такое предусмотрено договором.

Госпошлина

Оплата государственной пошлины осуществляется в здании суда. Для физических лиц она составляет 300 рублей в отношении каждого ответчика. Соответственно, если выселить надо двух и более человек, то оплата будет пропорциональна количеству людей, а дела формируются отдельно.

Сдавать свободное жилье в аренду выгодно и удобно, кроме солидной прибавки к ежемесячным доходам, квартира будет находиться «под присмотром». Такой подход удобен, когда владелец живет в другом районе города. Кроме того, в случае форс-мажора (трубу прорвало, полетела проводка и т. п.) квартиранты смогут предпринять первичные действия по устранению проблемы.

Посмотрите видео: «Как выселить из квартиры жильца.»

Однако при передаче недвижимости в наем, стоит придерживаться лозунга «доверяй, но проверяй». Обязательное заключение контракта обезопасит от многих вещей, в т. ч. выселить, не платящего арендатора иногда нелегко.

Многие граждане, имея дополнительную жилплощадь, сдают ее внаем. Согласно действующему законодательству все арендаторы обязаны заключать с квартирантами договор найма и платить налоги с получаемой прибыли. Однако не все владельцы жилья придерживаются этого правила и зачастую ограничиваются словесным соглашением с квартиросъемщиками. Довольно часто такое поведение приводит к печальным последствиям – собственники просто не знают, как выселить квартирантов с занимаемой жилплощади.

Способы выселения квартирантов

Прежде чем разбираться, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры необходимо выяснить главный момент: был ли подписан между сторонами договор найма. Договор аренды регламентирует взаимоотношения между квартиросъемщиком и собственником жилья. В документе прописаны основные моменты сдачи квартиры: сроки окончания аренды, оплата коммунальных услуг, ответственность за порчу имущества и так далее. В договоре описываются обязанности квартиранта и собственника, нарушение которых может стать причиной для прекращения соглашения в одностороннем порядке. Соглашение аренды может быть в устном и письменном виде, но как показывает практика, устной формы лучше избегать.

Существуют два способа как выгнать арендатора с занимаемой квартиры.

Выселение из квартиры без подписанного договора аренды

Основными причинами сдачи жилья без договора найма является желание арендатора не платить налоги, излишняя доверчивость и нежелание заниматься бумажной волокитой. Юристы предупреждают, что отсутствие официального соглашения между сторонами повышает риск появления непредвиденных ситуаций, например, таких как выселить квартирантов из жилплощади.

Как выселить жильцов? Для этого существуют следующие основания:

  • Недобросовестное использование имущества арендатора;
  • Жалоба от соседей участковому о нарушении общественного порядка;
  • Нецелевое эксплуатирование жилплощади;
  • Задержка арендной платы.

Как выгнать арендаторов в этом случае? Очень просто – если нет договора, который бы оговаривал сроки аренды, значит, собственник жилья может в одностороннем порядке разорвать устное соглашение. Для предотвращения конфликтной ситуации, желательно предупредить квартирантов заранее о вашем решении. Если в оговоренный срок незаконно проживающие люди отказываются покидать квартиру, нужно предпринимать решительные меры. Не стоит самостоятельно менять замки в отсутствии временных жильцов – они могут потом обвинить в краже имущества. Подготовьте документы, подтверждающие право на владение квартирой и смело вызывайте правоохранительные органы. Полиция поможет избавиться от посторонних людей, находящихся в вашей квартире.

Выселение арендатора из квартиры с договором поднайма

Как выселить квартирантов при наличии письменного соглашения между сторонами? Если в договоре прописан срок выселения, квартиранты обязаны в этот день освободить занимаемую площадь. При невыполнении этого пункта, собственник жилья имеет право вызвать полицию или подать исковое заявление в суд.

Выселение квартирантов с договором найма имеет несколько нюансов:

  • Собственник раньше срока может выселить квартирантов путем мирных переговоров или через суд. Для возбуждения судебного производства необходимы веские причины выселения квартирантов: пьянство, нарушение общественного порядка, порча имущества собственника, несвоевременная оплата за квартиру.
  • Выселение квартирантов с временной пропиской осуществляется через суд. Судебным органам нужны веские причины, чтобы выселить недобросовестных нанимателей. Свидетелями могут выступать соседи, участковый и другие лица, подтверждающие ненадлежащее поведение квартирантов.

Собственник должен собрать следующий пакет документов:

  • Свидетельство о регистрации права на недвижимость;
  • Документы, удостоверяющие личность;
  • Договор найма;
  • Любые документы, подтверждающие факт нарушения договора аренды.

Только после вынесения положительного решения о досрочном прекращении договора найма начинается процедура выселения. Если своими силами справиться не удается, собственник может обратиться в службу судебных приставов.

Выселение квартирантов с малолетними детьми

Многие владельцы недвижимости с опаской относятся к квартирантам с детьми. Это объясняется незнанием, как выселить квартирантов из своей квартиры с несовершеннолетними детьми в случае необходимости.

Выселить квартирантов из квартиры с ребенком без договора найма можно в одностороннем порядке. Другое дело, если составлен договор между сторонами. В этом случае суд может принять сторону квартиросъемщиков и дать отсрочку для вынесения окончательного решения. В период, когда будет длиться судебная тяжба, арендаторы имеют законное право находиться в квартире.

Как выселить квартирантов из соседней квартиры

Многие сталкивались с отвратительным поведением квартиросъемщиков, занимающих соседнюю жилплощадь. Как выгнать арендаторов из квартиры в этом случае? Подобные вопросы часто мучают владельцев соседних квадратных метров. На самом деле в этом нет ничего сложного, главное запастись терпением и свободным временем.

Основания для выселения могут быть следующие:

  • Постоянный шум из соседней квартиры, особенно в ночное время.
  • Сознательная порча имущества (рисование на стенах подъезда, затопление из-за халатного обращения с имуществом собственника и так далее).

Выгнать квартирантов соседей можно мирным путем (побеседовав с владельцем жилья и объяснить причины), или обратившись в суд. Если первый вариант не дал положительного результата, нужно идти в судебные органы. К исковому заявлению гражданин должен приложить показания других соседей, которым так же мешают новые жильцы. Стоит отметить, что ответчиком в данном случае является владелец квартиры, а квартиросъемщик.

Основные правила для сдачи жилья в аренду

В последнее время все чаще регистрируются факты мошенничества с арендой жилья. Поэтому к процессу сдачи внаем стоит подходить очень ответственно.

На что следует обратить внимание владельцу жилья:

  • Паспортные данные будущих квартиросъемщиков.
  • Если квартиранты имеют несовершеннолетних детей, проверить место их постоянной регистрации (особенно это касается при заключении договора аренды).
  • Не стоит спешить оформлять временную прописку арендаторам, выселить их в последствие будет сложнее.
  • Постараться убедиться в платежеспособности нанимателей.

Отношения с квартирантами не всегда складываются удачно. Сложность принудительного выселения в основном осложняется тем, что стороны не всегда юридически грамотны в вопросе составления договора найма жилого помещения. Подписывать нужно только тот документ, в котором абсолютно ясен каждый пункт. При желании можно обратиться к юристу, и тогда в будущем не возникнет вопроса, как выгнать квартирантов, которые не хотят съезжать.

На сегодняшний день самым распространённым способом дополнительного заработка является сдача недвижимости в аренду, именно поэтому у арендодателей часто возникает вопрос: можно ли выгнать недобросовестных жильцов, и как выселить квартирантов которые не платят. Зачастую лица, проживающие на съёмной жилплощади, не соблюдают основных правил поведения – шумят в ночное время, стучат в соседние квартиры и всячески мешают нормальному проживанию жильцов дома, не оплачивают коммунальные услуги и арендную плату.

Необходимость выселения жильцов из квартиры может возникнуть по самым разным причинам. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор аренды реально,только если есть законные причины.Зачастую такие конфликты возникают при неуплате арендатором установленной суммы за проживания на конкретной площади. В этой статье мы рассмотрим, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры и избежать возможных проблем.

Законные основания выселения жильцов

Как гласит шестьсот восемьдесят седьмая статья ГК РФ, любое физическое лицо, в собственности которого находится определённая недвижимость, может распоряжаться ею по своему усмотрению. Там же изложены основные права арендодателя, одним из которых является возможность преждевременного расторжения договора аренды.

Так, на каких основаниях может быть осуществлено выселение квартирантов?

Законодательство РФ выделяет несколько пунктов проведения этого процесса:

  • причинение несоразмерного вреда (значительные повреждения мебели, ухудшение общего облика квартиры);
  • использование жилой территории с целью получения прибыли;
  • случаи, когда длительное проживание арендатора наносит непоправимый вред жизни и здоровью нанимателя и может стать причиной более серьёзных последствий;
  • систематическое нарушение шумового режима, несоблюдение правил безопасности;
  • просрочки по коммунальным платежам, а также несвоевременная оплата жилья.

Расторжение договора влечёт за собой аннулирование обязательств обеих сторон. Таким образом, в установленный судом или другими государственными органами срок бывший квартирант должен покинуть помещение, и устранить все просрочки по платежам. Однако тут стоит учитывать, что арендатор со своей стороны также может потребовать возмещения убытков.

Договор аренды считается расторгнутым с момента его фактического закрытия (подписание обеими сторонами и уполномоченным лицом).

Так как этот документ может быть заключён на разный временной период, то выделяют несколько нюансов его официального прекращения:

  1. Если срок договора аренды равняется двенадцати месяцам (один год), то условием для закрытия документа может служить наличие двух просроченных платежей со стороны квартиранта.
  2. При заключении долгосрочного соглашения выселить недобросовестных жильцов можно, если есть задолженности по квартплате в течение не менее чем шести месяцев.

Стоит заметить, что долгосрочный договор аренды требует регистрации соответствующим государственным органом. Это необходимо при возникновении проблем с внесудебным расторжением соглашения. В последнее время участились случаи, когда арендодатель, не желая проходить регистрацию, выставляет срок договора равный одиннадцати месяцам (с возможностью автоматической пролонгации).

Собственник недвижимости вправе выгнать жильцов и без договора аренды.

Тут возникает закономерный вопрос: как выселить квартирантов без договора из своей квартиры? На каких бы условиях ни проживали граждане на арендуемой площади, при обнаружении определённого рода нарушений, иных устных соглашений, арендодатель обязан за две недели до активных действий предупредить жильцов о необходимости устранения существующей проблемы

. При игнорировании просьб – обращайтесь в специализированные органы и отстаивайте своё право на досрочное закрытие договора аренды.

Как выселить недобросовестных квартирантов?

Вы сдали квартиру, надеясь на получение стабильного, дополнительного дохода, но столкнулись с кучей проблем. Квартиранты отказываются платить арендную плату, нарушают письменные и устные соглашения и всячески пытаются испортить с вами отношения. Вы уже приняли решение выгнать нерадивых жильцов, но не знаете, как это сделать правильно. Прежде чем принять решение, как выселить квартирантов соседей, необходимо определиться с процедурой найма.

Выделяют два типа найма:

  1. Проживание жильцов без письменных соглашений.
  2. Оформление договора аренды.

Обратите внимание, что прекращение договора может происходить как в интересах арендодателя, так и по инициативе квартиросъёмщика. Решение же выносит уполномоченный государственный орган в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Выше мы уже рассматривали основания этого процесса, но к дополнительным также можно отнести сдачу недвижимости в поднаём постороннему лицу, использование жилплощади не по назначению и проведение ремонта без предварительного согласования с собственником. Договор найма также может быть дополнен иными положениями по собственному усмотрению сторон.

Лица, проживающие без договора найма

В большинстве случаев подобный вариант найма подходит, если вы собираетесь арендовать жильё родственнику, другу или кому-то из знакомых. Однако заселение посторонних лиц по устной договорённости также распространено (раньше это было характерно исключительно для общежитий, комнат и коммунальных квартир, сейчас же такой подход используется повсюду).

Этот тип найма предполагает выселение недобросовестных арендаторов по обоюдному согласию сторон без привлечения третьих лиц. При отсутствии официально зафиксированных договорённостей выгонять квартирантов имеет право только собственник квартиры, но стоит учитывать, что жильцы не всегда готовы идти на уступки.

Самостоятельно вы можете выполнить следующие действия:

  • в момент, когда все квартиранты находятся на арендованной территории, посетите квартиру, прихватив с собой полный перечень документов;
  • вызовите полицию с просьбой очистить квартиру от посторонних лиц, не желающих добровольно покинуть жилплощадь;
  • если недобросовестный жилец поменял замки в квартиру, то для вскрытия вам потребуется вызвать МЧС и полицию.

Чтобы избежать неприятных последствий, обратитесь за помощью к профессиональному юристу или проконсультируйтесь на всевозможных форумах и онлайн-сервисах.

Это значительно облегчит процесс выдворения, и вы избавитесь от навязчивой проблемы: как выселить квартиранта из коммунальной квартиры без договора?

Процедура выселения жильцов, проживающих по договору найма

В случае официальногописьменного соглашения аренды имущества, решение о выселении физических лиц выносится судом. Если со стороны нанимателя были нарушены условия договора, то они должны быть предоставлены в судебном порядке. Собственнику жилья в таком случае стоит быть предельно осторожным в высказываниях – при доказательстве угрозы по отношению к квартирантам, ему может грозить уголовное наказание.

Обратите внимание, что в случае систематической неуплаты ЖКХ и квартплаты, решение принимается в пользу потерпевшей стороны, то есть арендодателя. С другой стороны, рассмотрение спора в судебном порядке имеет один неоспоримый недостаток – продолжительность и витиеватость. На протяжении всего судебного процесса, квартиранты могут находиться на арендованной жилплощади.

Есть два способа упростить процесс рассмотрения дела:

  1. Своевременная подача искового заявления и всего перечня необходимых документов.
  2. Установление оснований досрочного закрытия договора.

Согласно законодательству РФ, выселению подлежат лица по причине систематических задолженностей по квартплате и другим обязательным жилищных услугам.

Все правовые критерии пользования, распоряжения и эксплуатации недвижимости указаны в федеральных законах, а также в ряде нормативно-правовых актов регионального значения.

Процедура выселения квартирантов с пропиской

Довольно проблематичным является вопрос выселения жильцов с регистрацией по месту проживания. Для этого будет необходимо привлечь достоверные доказательства и быть готовым к длительному рассмотрению дела в судебном порядке. Гражданский Кодекс РФ устанавливает два типа прописки: постоянная и временная. Согласно первой версии находиться на территории прописки можно в течение неограниченного количества времени. Временная же прописка определяет период проживания равный сроку действия регистрации.

Рассмотрение дел по этому вопросу относится к введению ФМС РФ.

Сотрудники этой государственной инстанции принимают исковые заявления:

  • в индивидуальном порядке от арендодателя или квартиранта;
  • после оглашения вердикта суда.

Самым частым случаем фактического выселения физического лица с места прописки является доказательство того, что на протяжении шести месяцев квартирант проживает на другой территории.

Существуют и другие причины снятия жильца с регистрационного учёта без его согласия (смерть лица, предоставление фиктивных данных).

Внесудебное принятие решения

Не всегда выселение недобросовестных жильцов стоит того, чтобы решить конфликт в судебном порядке. Некоторые просто ждут окончания срока действия договора аренды, но такой выход зачастую не приводит к положительному результату. Срок аренды закончился, а квартиранты не желают освобождать жилплощадь, то собственник имеет полное право обратиться в органы правопорядка. Сам же процесс выселения производится только после приезда сотрудников специализированных служб.

Не пытайтесь выгнать жильцов своими силами: угрозами или просьбами. Применение незаконных методов в этой ситуации может привести к непоправимым последствиям.

В любом случае собственник обязан предупредить квартирантов о выселение за три месяца до одностороннего расторжения документа.

Сделать это можно двумя способами:

  • направив заказное письмо с вложенным уведомлением;
  • в индивидуальном порядке в присутствии двух незаинтересованных лиц.

После получения уведомления, у жильцов есть время собраться свои вещи, определиться с будущим местом проживания и очистить жилплощадь. Если же они не планируют выселяться, то собственник вправе подать иск в суд.

При положительном решении дела, исполнительный лист передаётся в исполнительную структуру.

Есть ли ограничения по выселению жильцов в холодное время года?

Ещё несколько лет назад в законодательстве Российской Федерации присутствовал запрет на выселение физических лиц в холодное время года. А также выгнать нельзя было мать с ребёнком, поскольку несовершеннолетний имеет право на обеспечение безопасного проживания в достойных условиях. На сегодняшний день эти утверждения не являются актуальными. Таким образом, если собственник жилья имеет законные основания для выселения недобросовестных жильцов – он может отказать арендатору в дальнейшем проживании на занимаемой территории в любой момент как летом, так и зимой.

Подобное решение принимается либо в судебном порядке, либо по личному желанию владельца.

Устные соглашения рассматриваются в упрощённом порядке (не требуется предоставления официальных документов и доказательства вины квартирантов). Особого внимания заслуживает выселение физических лиц из социального жилья.

Законодательство Российской Федерации устанавливает следующие положения для выселения российских граждан из домов, находящихся в пользовании по договору социального найма:

  • последующее предоставление мест для дальнейшего проживания;
  • без предоставления свободной недвижимости для проживания.

После истечения договора о социальной аренде осуществляется добровольное выселение жильцов с занимаемой жилой территории (квартиры или дома со специальным статусом).

В случае же отказа граждан покинуть ранее арендуемую территорию, дело переходит в суд для последующего рассмотрения. В таком случае отказ лиц может грозить им выселением без предоставления, благоустроенного или неблагоустроенного места жительства.

Что делать, если квартиранты не платят за жильё?

Как уже говорилось, собственник недвижимости вправе досрочно аннулировать договора аренды либо отказать в его продлении. В этом случае он обязан предупредить квартирантов о расторжении документа за три месяца до активных действий.

Выделяют три типа оснований, ввиду которых может быть закрыт договор найма:

  • серьёзные повреждения мебели и других элементов интерьера квартиры;
  • нарушение устных договорённостей с обеих сторон;
  • было доказано совершение квартиросъёмщика неправомерного действия.

Если же квартирант полностью игнорирует ваши пожелания и не собирается съезжать с занимаемой жилплощади, то вы вправе прибегнуть к помощи приставов.

Помимо основных документов, в суде необходимо будет представить доказательства невыполнения устных или письменных требований.

Хотя лучше не доходить до судебного разбирательства, а припугнуть квартиросъёмщика вызовом участкового. Как показывает практика, такой метод является весьма эффективным и после этого более девяноста процентов собственников отклоняют свои заявления.

Обращение в суд

Арендодатель имеет право обратиться в судебные органы для рассмотрения дела о досрочном прекращении договора найма будь то устный способ закрепления, или письменный.

Для начала судебного вмешательства собственник жилья обязан составить исковое заявление (перед этим он также должен ознакомить жильцов со своим решением посредством специального уведомления). В иске указывается наименование государственной инстанции, реальные сведения о сторонах конфликта, основания выселения, а также выставляется дата обращения и подпись.

В большинстве случаев в качестве законного основания для выселения квартирантов является неуплата и большое количество задолженностей по платежам за квартиру. Таким образом, в иске устанавливается сумма ущерба арендодателю на момент составления заявления. К числу дополнительных документов относится ксерокопия договора аренды – это поможет ускорить процесс разбирательства при возникновении серьёзных противоречий с обеих сторон.

После составления искового заявление, его необходимо передать на рассмотрение в канцелярию уполномоченной структуры. В течение пяти рабочих дней будет принято решение об отклонении или дальнейшем изучении дела. После чего стороны конфликта должны быть уведомлены о начале судебного процесса. Если один из участников не явился на слушание, то спор разбирается без его вмешательства.

Судебная практика относит процесс выселения лиц, не являющихся собственниками этой недвижимости, к категории сложных дел, при которых учитываются интересы обеих сторон конфликта.

Стоит обратить внимание, что чаще всего решения выносятся в пользу следующих групп лиц:

  • пенсионеры;
  • несовершеннолетние;
  • граждане с физическими или психологическими нарушениями (немые, инвалиды, недееспособные).

Недостатком такого способа урегулирования спора является длительный период слушаний, на протяжении которого жильцы не обязаны покидать арендуемую жилплощадь. Этот фактор обязательно следует предусмотреть, если вы планируете и в дальнейшем сдавать жильё посторонним лицам. Иногда процесс может растянуться на несколько месяцев, и даже на полгода.

Следует помнить и о возможных расходах: перед обращением в суд следует оплатить государственную пошлину в размере двухсот рублей.

Могут возникнуть и другие причины расходов (ксерокопии, сбор документов, квалифицированная помощь юристов).

Исковое заявление

Судебный процесс вступает в силу с момента подачи искового заявления пострадавшей стороной и его одобрения сотрудниками государственных органов правопорядка. Для правильного составления этого документа, рекомендуем вам обратиться в специализированную компанию с чётко выраженными требованиями. Помощь юристов в этом деле может значительно сократить время судебного разбирательства и сэкономит ваши нервы.

Претензия должна быть составлена в форме иска в первую инстанцию и содержать следующие пункты:

  1. Ф.И.О. заявителя;
  2. сведения о второй стороне конфликта;
  3. реквизиты заявителя;
  4. ксерокопия договора аренды (при его наличии);
  5. указание на совершённые нарушения или пункты договора, которые не были соблюдены.

Дополнительно можно указать желаемый результат спора. Например, возмещение убытков, выплата задолженностей, выселение жильцов в связи с несоблюдением примитивных правил безопасности и гигиены. Каким бы ни было основание расторжения договора аренды, оно является весомым, если закреплено в соответствующем нормативно-правовом акте и было ранее одобрено обеими сторонами (в качестве одного из положений договора).

В завершение хочется отметить, что перед тем как сдавать квартиру в аренду, необходимо прописать в договоре все условия проживания, перечень обязательств и прав квартирантов.

Не стоит надеяться на положительные качества граждан, в противном случае у вас могут возникнуть проблемы с выселением недобросовестных жильцов.