Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Ипотека — это приобретение недвижимости в кредит. Человек берет большой заем у банка под довольно высокий процент и выплачивает этот долг 10-20 лет. Но, благодаря такому шагу, у его семьи появляется собственная жилплощадь и уже не приходится арендовать жилье. Если заработная плата позволяет без проблем выплачивать каждый платеж, оформлена страховка, а оставшихся денег хватает на покупку необходимых для ежедневных нужд продуктов и вещей, то ипотека вполне оправдана. Но бывает, что происходит нечто непредвиденное и платить взносы становится невозможно. Что же делать в этом случае? Продавать квартиру? А как продать квартиру в ипотеке? Как поступить?

Все эти вопросы могут вогнать человека в ступор и отчаяние. Но все это решаемо, ответы можно найти, как и выход из любой ситуации. В этой статье мы разберем, как же продать квартиру, взятую в ипотеку, если срочно возникла такая нужда, а также обсудим некоторые важные нюансы данного вопроса.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

По каким-либо причинам человек может захотеть продать, купленную ранее в ипотеку квартиру. Возможно, взносы слишком большие и не хватает денег, произошла какая-то непредвиденная ситуация или же человек просто решил купить другую недвижимость, сменить жилье на более просторное. В любом случае возникает вопрос о продаже недвижимости, за которую еще не выплачен заем. Продать ипотечную квартиру сложно, но можно, подойдя к вопросу грамотно и очень внимательно.

Самое важное, что здесь нужно помнить, это то, что по закону при совершении такой сделки, необходимо запрашивать разрешение банковской организации, в которой брался ипотечный кредит.

Если же заемщик попытается провернуть сделку без соглашения с банком, то все права на имущества могут перейти кредитной организации по закону.

Реализовать ипотечную квартиру можно следующими способами:

  • досрочно погасив ипотечный заем, вы сможете беспрепятственно заняться продажей своей квартиры;
  • попробовать самостоятельно продать квартиру через получение разрешения от банка;
  • продать жилье, подключив банковскую организацию в помощь;
  • продажа своих обязательств по долгу.

Если недвижимость приобретена с материнским капиталом

Как гласит закон, квартира, в приобретении которой участвовал материнский капитал, должна включать в собственников всех членов семьи, особенно детей. А для продажи такой квартиры необходимо получить согласие всех собственников. То есть, если квартира находится в ипотеке и приобретена с участием материнского капитала, то вам нужно разрешение каждого члена семьи, включая детей, и банка, который выдал ипотечный кредит, например, Сбербанк, ВТБ или любой другой банк, который вы выбрали.

Если всем вашим детям, которые являются собственниками жилья, уже исполнилось 18 лет, то они уже могут самостоятельно участвовать в сделке купли-продажи и это значительно облегчит ситуацию. Если же дети еще маленькие, то вам необходимо будет обращаться в органы опеки и попечительства и получать разрешение на сделку там.

Сотрудники органов опеки будут проверять следующую информацию пред тем как выдать вам разрешение:

  • будет ли несовершеннолетним детям предоставлено жилье с не меньшей площадью в собственность, чем в продаваемом;
  • соответствует ли то жилье, которое будет обеспечено детям взамен продаваемого, всем нормам санитарии, коммунальным удобствам и количеству квадратных метров на одного собственника.

Органы опеки вправе потребовать доступ в квартиру для проведения комиссии и оценки ситуации.

Если отдел попечительства согласен выдать вам разрешение, то, чтобы реализовать ипотечную квартиру, вам следует пойти одним из следующих путей:

  • полностью погасить заем перед банком и совершить сделку;
  • получить разрешение от банка, договорившись, что в момент сделки часть суммы пойдет на досрочное погашение кредита;
  • по разрешению банка продать квартиру вместе с ипотечными обязательствами, которые перейдут полностью на покупателя.

Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.

Чаще всего в данной ситуации получается так, что семье необходимо купить другую жилплощадь одновременно с продажей текущей, чтобы обеспечить все условия органов попечительства. Очень может упростить ситуацию одновременная продажа квартиры, которая находится в обычной ипотеке и приобретение лучшей по военной.

Способы реализовать недвижимость в ипотеке

Основные способы продать квартиру, которая на данный момент времени находится у вас в ипотеке, мы перечислили выше в этой статье. Сейчас мы более подробно разберем три основных пути решения данной ситуации.

Погашение задолженности перед банком в счет выручки от продажи

Важно здесь то, что ни в коем случае нельзя скрывать от вашего потенциального покупателя факт нахождения квартиры под банковским обременением. 

Если вы не сообщите об этом покупателю, а потом этот факт раскроется, то все стороны могут посчитать, что вы хотите провернуть незаконную аферу и вовлекаете покупателя в ситуацию без его ведома. Когда вы полюбовно договоритесь со всеми сторонами, которые имеют отношение к текущему вопросу, то, в итоге, сама сделка будет проведена просто и быстро.

Продать долю в ипотечной квартире вам вряд ли удастся, поэтому будем говорить именно о целой жилплощади. Ищите покупателя, которому понравится ваше жилье, рассказывайте ему все, как есть на самом деле, объясняйте причины вашего решения и входите к нему в доверие. Если человеку действительно нравится жилье и он хочет его купить, он поймет вашу ситуацию и будет стремиться помочь и себе и вам.

Когда покупатель найден, остается пройти следующий порядок действий:

  1. Перед тем, как продать квартиру в ипотеке, покупатель должен обратиться к вашему банку и изъявить свое желание приобрести жилплощадь с обременением.
  2. С помощью сотрудников финансовой организации составляется предварительное соглашение о купле-продаже и, естественно, заверяется у нотариуса.
  3. Когда все это сделано, покупатель в одну ячейку в банке кладет сумму, необходимую для досрочного погашения ипотеки продавца, а во вторую — оставшуюся сумму для передачи бывшему владельцу жилплощади.
  4. Кредитор официально обременение с квартиры и она становится доступной к продаже.
  5. После этого можно спокойно оформлять основной договор сделки и вносить данные в реестр.
  6. Когда сделка оформлена и данные изменены в реестре и банк, и продавец получают доступ к своим банковским ячейкам.

В данном случае можно обратиться к грамотному риелтору, который поможет найти хорошего покупателя и верно выполнить каждый из шагов. А можно также действовать с помощью банка. Сотрудник финансовой компании может сам вести сделку и заниматься документами, что значительно облегчит ситуацию. Плюс здесь в том, что банк, как заинтересованное лицо, сможет быстро найти покупателя и договорится с Регпалатой и другими инстанциями, а минус в том, что кредитор не будет набивать цену вашему жилью. Его задача — продать быстрее и погасить ваш долг.

Досрочное погашение ипотеки по согласию с банком

В этом случае придется поискать покупателя довольно долгое время и найти такого, который согласится выдать часть денег вам до сделки, чтобы вы погасили ипотеку и сняли обременение. Найти такого человека тяжело, ведь многие подозревают мошенничество везде, но можно. Нужно действовать через юриста или риелтора, которые помогут убедить покупателя в законности ваших действий, составят договор на нужную сумму и заверят его у нотариуса, чтобы он ни о чем не волновался. Даже, если ваше ипотечное жилье еще недостроено, его все равно можно продать таким способом, ведь многие хотят купить подешевле.

Здесь процедура состоит из следующих шагов:

  1. Получаем разрешение от кредитора. То есть заемщик должен сказать банку, почему он хочет быстро погасить свой долг, ведь банку здесь мало выгоды. Это формальность, но сделать это нужно для спокойствия покупателя.
  2. Банк определит точную сумму задолженности, на основе которой можно будет составить договор с покупателем.
  3. Все, прописанные в жилплощади, люди выписываются.
  4. Покупатель вносит задаток и потом выплачивается ипотека.
  5. Далее, происходит обычная сделка купли-продажи с учетом задатка и перерегистрация квартиры на нового собственника.

Реализация квартиры вместе с задолженностью перед банком

В этом случае заемщик продает свою квартиру вместе с ипотечным долгом по переуступке. Это значит, что все обязательства по ипотеке перейдут после завершения сделки на покупателя. При этом кредитная организация должна заключить договор с тем, кто хочет приобрести ваше жилье. Желающих пойти на такое довольно много, ведь в этом случае квартиру можно приобрести по довольно низкой стоимости и это очень выгодно. Сама процедура здесь не отличается от обычного оформления ипотеки в банке. Только всю эту процедуру теперь проходит покупатель вашего жилья:

  • сбор необходимых документов и предоставление их в банк;
  • составление заявки на ипотеку и ее рассмотрение;
  • оценка недвижимости;
  • переоформление в государственном реестре.

Продавцу квартиры нужно будет только подписать документы и получить разницу в деньгах с покупателя. Для ипотеки покупатель может обратиться и в другой банк, но тогда бумажной волокиты будет в два раза больше. Здесь все дело в более выгодных условиях по ипотеке. Этот способ более удобен при разводе супругов, являющихся собственниками квартиры.

Необходимые документы при продаже

Естественно, что для продажи квартиры необходимо будет собрать и предоставить большой список документации. Это необходимо для полной проверки квартиры, которая находится в ипотеке, и чистоты продавца с юридической стороны.

Перечень необходимых документов состоит из следующих пунктов:

  • паспорта и свидетельства о рождении каждого из собственников продающейся квартиры;
  • технические документы на жилплощадь;
  • паспорт из кадастра, в котором должна быть экспликация, а его возраст не должен превышать 5 лет;
  • свидетельства, подтверждающие права на собственность каждого, кто участвовал в приобретении квартиры, а также детей, если был использован мат. капитал;
  • договор на приобретение квартиры или ордер на получение, а если жилплощадь получена в наследство, то завещание на нее;
  • специальная выписка из государственного реестра, которая подтверждает отсутствие обременений;
  • поквартирная карточка из ЖЭУ, которая указывает на всех, кто прописан на данной площади;
    документ оценки недвижимости, где есть сведения о ее стоимости.

Список документов может варьироваться и расширяться в зависимости от условий банка, с которым вы будете сотрудничать. Поэтому достоверный и полный список документов вы сможете узнать уже в кредитной организации.

Проблемы, с которыми вы можете столкнуться

Проблемы, с которыми можно встретится, проводя такого рода мероприятие, связаны с рисками как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Риски продавца

Как вы уже могли предположить, самый большой риск для продавца здесь связан с тем, что покупатель может оказаться мошенником и не заплатит денег после оформления на него квартиры и завершения сделки. Если обращаться к хорошему нотариусу, а также, именно, в ситуации с ипотекой, вероятность такой проблемы сводится к нулю, благодаря:

  • контролю сделки со стороны финансовой организации, которая будет следить за всеми манипуляциями, связанными с деньгами;
  • открытию специального расчетного счета в банке, когда деньги кладутся в ячейку банка (деньги уже будут принадлежать продавцу, останется только подписать бумаги для передачи права на собственность);
  • возможности оспорить всю сделку в суде и привлечь покупателя за мошеннические действия (если суд признает недействительной всю сделку, то жилплощадь вернется продавцу).

Если говорить о риске с поддельными купюрами, то это невозможно, особенно при безналичном переводе и проверке банком. Финансовая организация тщательно проверяет каждую купюру на подлинность. А если все же в сделке будет фигурировать момент с передачей какой-либо суммы наличностью, то ничто не мешает продавцу делать все это вблизи места, где  можно быстро осуществить проверку.

Еще одна проблема ,которая может внезапно нагрянуть — это неодобрение банком всей ситуации и вашей сделки и тогда продажа будет невозможной. Узнать подробности отказа в этом случае будет практически невозможно, сотрудники банка обычно воздерживаются от комментариев, просто ставя человека перед фактом. Если это произойдет, то придется вернуть залог покупателю, ведь виноват здесь не он и не продавец, а третьи лица. Поэтому залог возвращается в том размере, в котором он был выдан и стороны расходятся, потеряв свое время.

Важно не тратить залоговые средства, пока вы не будете точно уверены в состоятельности сделки.

Кроме этого, важно не устраивать при сделке особо больших цепочек без получения разрешения по первой сделке. Ведь, если вы, продавая свою квартиру, покупаете жилплощадь еще у кого-то, а он, в свою очередь, заключает сделку еще с одним продавцом, то придется долго всем объяснять по цепочке, кто виноват в срыве сделки и как возвращать залог. Заранее проверьте все документы, параметры квартиры, ее состояние, паспорта и получите разрешение от кредитора, а потом только связывайтесь с покупателем. Обязательно прибегайте к помощи хороших риелторов и оценщиков.

Риски покупателя

Риски покупателя здесь сводятся практически к тому же, что и у продавца. Первое, чего нужно бояться, это то, что с вас возьмут деньги, а квартиру на вас так и не переоформят. Важно проверять все документы даже перед заключением предварительного договора, а в случае ипотеки требовать разрешение от банка. Не отдавайте залог, пока вам не покажут всю документацию. Иначе вы, как покупатель, рискуете потерять массу времени и сил, когда продавец вам в итоге сообщит о несостоятельности сделки и еще скажет. что не может вернуть залог, так как он его потратил.

Будьте внимательны, проверяйте каждый документ и не допускайте слабостей и жалости к продавцу. Ситуация здесь на стороне покупателя. Он вправе требовать снижения цены и предоставления всей документации.

В 2019 году очень многие хотят продать жилплощадь, которая находится в ипотеке на данный момент. В этой статье мы рассмотрели вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке. Главное условие здесь — это получить все необходимые разрешения. При переоформлении собственности, в случае благополучного сложения обстоятельств, перепроверяйте все документы, тщательно читайте договор и не торопитесь. Самое главное — это внимательность.

Продать квартиру, за которую вы еще не выплатили заем очень даже можно, но делать все нужно грамотно и с умом. Не отказывайтесь от помощи финансовой организации в решении вопроса, риелторов, юристов и оценщиков. Все эти специалисты очень помогут вам быстро продать жилплощадь.

Поставьте перед собой цель и добивайтесь ее всеми средствами. Уюта и процветания вашему дому!

Статья обновлена: 7 января 2019 г.

Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть, чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Кратко о самой схеме

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае я написала 2 варианта продажи:

  • Вариант №1 — если покупатели приобретают квартиру полностью за свои наличные
  • Вариант №2 — если покупатели сами с ипотекой («ипотечники»).

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них я подробно и поэтапно расписала: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Юристы помогут оформить продажу

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Последнее обновление: 20.08.2018

Вопрос:

Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?

Ответ:

Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом. В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза. Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?

Отвечаем – можно. И даже несколькими способами. Но тут есть свои сложности. Какие? Сейчас все покажем. Но для начала кое-что уточним.

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Договору переуступки прав. На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека – это обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

  1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
  4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом. Причем, регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

Что об этом говорит закон:

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п.1, ст.37, Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (п.1, ст.38, Закона об ипотеке).

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту сделку признают недействительной.

– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).

Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу. Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.

– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением. Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).

В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как покупать квартиру и снижать эти риски – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах при покупке и продаже квартир – см. по ссылке в Глоссарии.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).